【领展：亚洲最大REITs是怎么炼成的】香港商业地产大致是本地开发商的天下，但也有例外。香港非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市等商业地产，也有相当的体量，是由领展资产管理有限公司(下称领展)管理运营，并通过发行 REITs 让香港老百姓获得派息分红。(中国房地产金融)
从香港首只 REITs 到亚洲 REITs 之王，领展的成长逻辑是什么？
香港商业地产大致是本地开发商的天下，但也有例外。香港非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市等商业地产，也有相当的体量，是由领展资产管理有限公司(下称领展)管理运营，并通过发行 REITs 让香港老百姓获得派息分红。
2005 年，香港特别行政区下属香港房屋委员会，将旗下的核心商业物业打包成立房地产投资信托基金(REITs)，由领汇房地产投资信托基金(00823.HK) 统一管理，并于 2005 年11 月 25 日在香港成功上市，成为香港首只上市 REITs。2015 年，领汇房地产投资信托基金宣布，更名为“领展房地产投资信托基金”，英文名称则由“The Link”改为“Link”。
该只 REITs 完全由私人和机构投资者持有，公众持股量达 100%。由于领展稳健的发展在业内树立了行业标杆，其增长成为香港具有代表性的REITs。2014 年 11 月，领展被纳入香港恒生指数，成为首只晋升蓝筹股的REITs。自 2005 年上市以来，成长为亚洲规模最大、全球零售为主的第二大 REITs，仅次于美国商业零售 REITs 之王西蒙 (Simon Property)。截止到2019 年 3 月 31 日，领展投资物业估值达到 2184.96 亿港元。
“买与卖”的逻辑
根据领展对外披露数据显示，上市至今完成 71 个项目资产提升，自2011 年 4 月以来，完成 310 亿港元的对外收购。领展旗下物业涵盖零售设施、商业综合体、停车场和办公室， 遍布香港、北京、上海、广州及深圳。
截止目前，香港管理 126 个物业，约800 万平方英尺(243.84 万平方米)；内地管理 5 个物业，约 500 万平方英尺(152.4 万平方米)。从物业分布上来看，香港物业占 91.8%，内地占8.2%。
根据最新的披露的数据，截至2019 年 3 月 31 日，香港物业中，总收益增长 7.2%，零售租金增长 7.1%， 停车场租金增长 9.4%。内地物业组合年收益总额达到 10.26 亿港元，物业收入净额为 8.07 亿港元，同比增长16.1% 和 18%。
自 2014 年，领展以 29.56 亿港元的价格出售兴田商场、葵兴商场等9 项物业以来，已经不下 7 次出售物业。包括 2017 年 9 月 230 亿港元出售分布于香港屯门、马鞍山及葵涌等地的 17 座商场物业；2018 年 12 月，以 120 亿港元出售鸭脷洲物业、秦石物业等 12 个物业。
以去年 12 月出售物业为例，出售时估值达到 120 亿港元，而在当年9 月 30 日估值则为 90.92 亿港元，出售溢价 32.1%，出售所得净收益 27.61亿港元。
领展首席策略总监丘兆祺早前表示，领展出售项目的标准：第一，希望筛掉一些面积比较小的；第二，和其他物业协同效益不高的；第三，未来增长潜力比较差的物业。“希望把未来潜力比较低的物业出售、收购增长潜力比较好的物业回来。”
领展近年的动作频频，相继出手在一线城市获取项目。领展从上市不动产管理向资产管理转型，主要通过资产管理、资产收购和资产提升三类业务实现收益和资产规模持续增长。
作为没有大股东的 REITs， 需要将90% 的利润用来派息分红，因此团队的利益和投资者的利益没有冲突， 实现稳健持续的分红派息。截止到2019 年 3 月 31 日年度每基金单位分派增加 8.6% 至 271.17 港仙 (2018 年：249.78 港仙 )，包括每基金单位中期分派 130.62 港仙 (2018 年：121.50 港仙 ) 及每基金单位末期分派 140.55 港仙 (2018 年：128.28 港仙 )。综合分派及每基金单位资产净值增长的因素， 年内领展每基金单位的账面总回报率达 11%。